방학을 맞아 사용하지 않는 방의 월세 부담을 덜기 위해 보증금 없이 단기로 방을 빌려주는 계약이 대학가에서 성행하고 있다. 방을 빌려주는 학생은 고향에 내려가거나 어학연수 등을 가는 학생이다. 방을 빌리는 학생은 계절학기 등 방학 기간 중 단기간 임대가 필요한 경우로 방을 빌려주는 학생과 빌리는 학생 간의 이해관계가 맞아 떨어진다. 더욱이 이런 계약은 개인 간 계약으로 부동산 수수료도 발생하지 않는다. 전대차 계약은 *임차인이 *임차물을 제3자에게 임대하는 것을 뜻한다. 월세 방 단기 임대 계약도 전대차 계약에 속한다. 익명을 요구한 학생 A씨는 “지난 여름방학에 고향에 내려가 전대차 계약을 했다”며 “방을 비우는 동안의 월세를 아낄 수 있는데다 이사비용도 들지 않아 일석이조인 것 같다”고 단기 임대의 장점을 전했다. 전대차 계약을 하기 전에는 반드시 임대인의 동의가 필요하다. 하지만 학생들 사이에서는 임대인의 허락을 받지 않는 전대차 계약이 이뤄지기도 한다. 익명을 요구한 학생 B씨는 “임대인의 허락이 필요한줄 모르고 전대차 계약을 한 적이 있다”며 “같은 학교 학생이라 계약서를 쓸 필요가 없다고 느꼈다”고 말했다. 단기 임대지만 임대인의 동의가 없다면 법적 갈등에 휘말릴 수 있다. 장희순<강원대 부동산학과> 교수는 “임대인에게 동의를 얻었다는 입증 책임은 임차인에게 있다”며 “이를 입증하지 못 하는 한 임차인은 자신의 권리를 주장할 수 없다”고 말했다. 장 교수는 “단기 임대라 할지라도 임대인과 계약서를 작성하는 것이 후에 생길 수 있는 갈등을 막을 수 있다”고 전했다. 무단 전대차 계약을 하게 되면 집의 파손 책임 또한 전적으로 임차인의 부담이다. 장 교수는 “임차인은 임대차 계약상 목적물의 관리에 관한 주의 의무를 진다”며 “목적물의 파손 책임은 임차인이 부담한다”고 설명했다. 하지만 단기 임대 시 무조건 임대인의 동의를 받아야 하는 것은 아니다. 사회상규상 기존 임차인의 집 전부가 아닌 일부분만 세를 주는 경우에는 임대인의 동의를 받지 않아도 된다. 예를 들어 방 3개의 아파트에 임차인이 방 2개를 사용하고, 하나의 방에 단기간의 전차인을 두는 경우에는 임대인의 동의를 받지 않아도 되는 것이다. 또한 처음부터 전세 계약을 할 때 ‘전세권 설정등기’를 해놓고 다시 세를 주는 경우에도 집주인의 허락이 필요 없다. 전세권 설정등기란 전세금을 지급한 전세권자가 자신의 용도에 따라 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 이는 집주인이 관여할 수 없는 기존 세입자의 권리다. 그러므로 세입자는 해당 방을 다른 사람에게 자유롭게 빌려줄 수 있다. 6개월 이하의 단기 임대 계약은 주택임대차보호법의 규정이 적용되지 않는다. 따라서 계약서에 단기라는 표시가 있어야 한다. 전대차 계약서를 쓸 때는 꼭 포함돼야 하는 정보들도 있다. 장 교수는 “보증금 및 월세의 금액, 임대차 기간, 특약 사항 등을 보다 구체적으로 기재해야 한다”고 전했다. 인터넷에서 전대차 계약서 양식을 다운로드 받아 계약서를 작성해도 되고 약식으로 △건물 면적 △방 면적 △방 호수 △임대 기간 △주소 △특약사항 등을 적고 임차인과 *I전차인의 인적 사항에 서명을 해도 된다. 방학 기간 중 빈방을 빌려주는 것은 현명하다. 하지만 전대차 계약 시 임대인의 동의를 받지 않았다면 임차인의 권리를 주장할 수 없다는 사실을 잊어서는 안 된다. 전대차 계약 시에는 무단 전대의 위험성을 숙지한 뒤 집주인과의 의견 조율하는 과정을 거쳐야 할 것이다. *임차인: 물건을 빌리는 사람을 말한다. 도움: 장희순<강원대 부동산학과> 교수 저작권자 © 한대신문 :: 빛나는 예지, 힘찬 붓줄기 무단전재 및 재배포 금지 계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해 부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다. 이번시간에는 상가 단기임대에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다. 보통 상가건물을 임대할때는 1년단위로 계약하는 것이 통상적입니다. 상가건물임대차보호법(이하 상임법)도 이런 분들에게 적용이 되는데 만약 3개월정도 단기로 임대차계약을 할경우에는 어떻게 적용이 될까요? 예를들어서 생활용품을 파는 임차인이 3개월동안만 임대하기로 임대인과 약정을 하고 보증금없이 월세로만 200만원씩 지급하기로 하고 임대차계약서를 작성했습니다. 계약서 특약에는 3개월 후 원상복구를 하고 임대인에게 양도한다는 계약서를 작성하였다고 하면 상가임대차보호법은 어떻게 적용을 해야 할까요? 일단 기간에 따른 임대차보호법에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다. 주택에서 임대차 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 볼수 있습니다(주택임대차보호법 제4조). 상가건물에서 임대차 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 볼수 있습니다.(상가건물임대차보호법 제9조) 위 상임법을 참고로 한다면 임차인은 상임법 제9조 제1항 "기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다"라는 조항을 적용하여 임차기간 보장을 주장할수 있습니다. 그런데 상임법 제16조에서는 "이법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다"라는 조항으로 임차인의 기간 연장에 대해 임대인은 거부를 주장할수도 있습니다. 위 예를 들어서 임차인이 기간연장을 주장할때 임대인이 정부에 문의를 하였더니 다음과 같은 답변을 들을수 있었습니다. 보증금없이 계약을 했고, 3개월 후 반환한다고 특약에 기재를 하였기에 일시사용에 따른 임대차고 볼수 있으나, 생활용품을 파는 업종 자체가 재고가 소진되지 않을 경우 임대차를 계속 유지할수 있다는 점과 상품 판매점의 경우 본질 상 장소를 자주 옮기는 업종이 아니라는 점에서 일시사용을 위한 임대차라는 점을 부정할 요소가 있기 때문에 결국 위의 각 요소를 참작해 법원에서 판단할 문제이긴 하지만, 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우라고 보기 어렵운 점이 있다는 결론을 내렸습니다. 임대인 입장에서 보면 말도 안되는 답변이지만, 단기임대에 대한 임대차 여부는 아주 제한적으로 해석해야 한다는게 우리 법원의 입장인 것은 확실해 보입니다. 단기임대를 인정받기 위해서는 숙박업소에서 기간이 정해져 있는 시험을 치루기 위해서 얼마간 머무르는 것처럼 일시사용이 명백한 경우가 아니라면 임차인이 임대기간을 1년을 주장할 경우 결국 법적으로 해결할수 밖에 없습니다. 주임법이나 상임법 자체가 임차인 보호라는 목적의 특별법이기 때문에 임차인에게 불리하고 일시사용을 위한 임대차가 명확하지 많은 경우에는 무효가 되고, 주임법 제4조 등의 강행규정이 적용될 수 있습니다. 이렇듯 단기임대를 위한 임대차임이 명백한 경우란 장기적인 사용을 전제로 한 통상의 주택(상가)임대차계약을 체결 한것이 아니라고 인정하기에 충분한 객관적이고 합리적인 사정이 있는 경우를 말하는 것입니다. 일시사용을 목적으로 하는 임대차계약으로 인정하기 위해서는 특약으로 기재되어 있다고 해서 인정되는 것이 아니라, 실제 그러한 사실에 의해 계약이 되었음을 임대인과 임차인 모두 명확히 인지해어야 하고, 그러한 상황이 아니었으면 계약을 하지 않을 것이라는 사실을 알고 있어야 인정을 받을수 있습니다. 오늘은 상가 단기임대에 대하여 알아보았습니다. 임대인은 단기임대시에는 특별히 특약에 대하여 좀더 신경을 써야 할것 같습니다. 하지만 특약 역시 효력이 없는 경우가 있을수 있으니 주의해서 단기임대를 하시기 바라겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다. 단기 임대란 짧은 기간 동안 부동산을 임대하는 계약을 뜻합니다. 단기임대는 월세랑 달리 1달 3달 등 짧은 기간으로 계약할 수 있으며 일반 주택을 단기로 임차할 수도 있습니다. 즉 임대차 계약기간이 1년 2년이 아니라 1개월~6개월 정도 짧은 기간을 단기로 계약하는 것을 의미합니다. 단기임대는 일반 주택, 사무실, 오피스텔 상가 등 다양하게 형성되어 있습니다. 단기임대는 임대차 계약의 한 종류 입니다. 단기 임대에서는 전세나 월세처럼 정해져있는 기간이 없습니다. 월세랑 다르게 한달 부터 6개월 1년 등 다양하게 계약기 가능하며 임대인과 합의하여 기간도 조정이 가능 합니다. 즉 집주인이 기간을 설정 가능하며 협의를 하여 기간 또한 조율이 가능합니다. 단기임대 주택임대차보호법 단기계약을 하는 경우에 보증금이 작은 만큼 세입자 입장에서는 부담이 적지만 상가임대차보호법이나 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 경우가 있습니다. 단기임대는 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법의 적용을 받지 못합니다. 예를 들어 단기 임대로 4개월을 계약했다고 할지라도 일시사용 임대차로 인정되면, 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 전대란 임차인이 제3자에게 다시 세를 놓는 계약 입니다. 전대 계약을 진행하실 때는 무조건 집주인분의 동의를 사전에 받으셔야 되며 받은 증거도 남겨 놓는 것이 좋습니다. 집주인 분의 동의 없이 계약을 진행을 하셨을 때 만약 집을 비워달라고 했을 때 대항할 수 있는 방법이 없습니다. 이 경우 보증금을 잃을 수도 있습니다. 집주인 분의 동의 없이 전대 계약을 했다면 임차인은 집주인의 동의를 받아줄 것으로 요구할 권리가 있습니다. 거부한다면 계약 해지가 가능합니다. 계약서 특약사항에 전대차는 임대인의 동의를 얻고 계약합니다 000(서명/인) 이렇기 작성하시거나 별도로 임대인의 전대 사용 동의서를 받으셔도 됩니다. 그리고 구두계약이실 경우 녹취 등의 증거를 남기시는 것이 좋습니다. 단기임대 또한 전입신고를 하실 수 있으며 확정일자도 받을 수 있습니다. 그러나 큰 의미는 없습니다. 단기 임대차 계약은 주택임대차보호법 또는 상가 임대차 보호법에 적용 받지 못합니다. 그렇기 때문에 결국 단기 임대의 경우에는 전입신고를 하거나 확정일자를 받으실 필요가 없습니다. 단기 임대계약은 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법 등 계약 갱신 청구권을 요구할 수 없습니다. 임대차 보호법이 적용되지 않는 계약을 하시려고 하신다면 아래의 요건들을 작성하시는 것이 좋습니다. 1. 일시사용, 단기 사용 표시 2. 일시사용 임대차임을 명시 3. 단기임대 목적이나 경위 작성 4. 보증금은 소액으로 하는 것이 좋습니다. 5. 계약 갱신청구권 행사할 수 없다고 명시하시는 것이 좋습니다. 1. 계약 기간 만료 전에는 예치금을 받을 수 없습니다. 2. 계약 시에는 특약사항을 확실하게 기재해 안전장치를 해두시는 것이 좋다. 특히 관리비, 청소비 등 선납한 금액 외에 추가로 들어가는 비용은 없는지 계약서 특약으로 기재하셔야 나중에 문제가 생기셔도 대응하실 수 있습니다. 3. 시설물에 이상이 없는지 확인 하셔야 됩니다. 화장실, 싱크대, 보일러 등 시설이 작동이 잘 되는지 확인하셔야지만 나중에 시설물에 하자가 생겼을 때 분쟁을 피하실 수 있습니다. 입주 전에 문제가 있다면 사진으로 찍어서 임대인에게 확인을 받는 것이 좋습니다. 4. 임대인의 동의 없이 진행되는 전대차 계약은 불법이기 때문에 임대인의 동의가 있는지 꼭 확인하셔야 됩니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. |
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