갭 투자 원리 - gaeb tuja wonli

갭투자란 무엇인지 부동산 갭투자 뜻과 갭투자 전세갭투자 개념과 갭투자방법 및 갭투자 위험 주의사항을 설명합니다.

갭투자란 부동산 매매가와 임대 보증금간 가격 차액만을 투자하여 부동산 매매 시세차익을 얻는 투자 방법입니다.

갭투자방법은 흔히 전세끼고 집사기 방법으로 알려지고 있습니다.

갭투자는 임대 보증금 중 전세 유형의 임대 보증금이 비교적 크기 때문에 그럴 뿐 실제 갭투자방법은 다양한 금융 투자에 활용될 수 있습니다.

갭투자방법을 이해하기 위해서는 갭투자예제를 살펴보면 좋을 듯 하리라 생각됩니다.

갭투자 예를 살펴보면 물론 갭투자가 무엇인지 갭투자 뜻을 보다 명확하게 이해하실 수 있습니다.

부동산 갭투자 예제를 살펴보겠습니다.

매매가격이 1억원, 전세가 9천만원인 아파트가 있다고 합시다.

갭투자하려고 하는 아파트 부동산 매입자가 해당 부동산을 매입하려고 한다면 원래 아파트 매도자에게 총 1억원을 주어야 합니다.

부동산 아파트 매도자 입장에서는 9천만원을 전세세입자에게 주어야 하므로 1억원을 받더라도 다시 9천만원을 돌려주어야 합니다.

따라서 부동산 매도자는 부동산 갭투자 신규 매입자에게 1000만원만을 받고 전세보증금 지급 의무를 포함해 아파트를 함께 양도했다고 한다면 아파트 매매는 끝나게 됩니다.

갭투자 신규 아파트 매입자는 표면적으로 갭투자로 아파트 매입에 소요된 금액은 1000만원이 됩니다.

갭투자자는 당연히 전세계약이 종료되면 전세세입자에게 전세보증금 9000만원을 제공해야 되고요.

갭투자자는 향후 갭투자를 통해서 매입한 아파트 가격이 상승할 경우 다시 갭투자를 통해 매입한 아파트를 매도하고 이를 통해 시세차익을 얻게 됩니다.

갭투자는 이처럼 부채를 포함한 부동산 자산을 양도하면서 실제 소요되는 현금액을 줄이며 투자하는 부동산 투자 방법이 됩니다.

갭투자는 부동산 가격 급상승 시기에는 비교적 적은 실 투자금으로도 시세차익을 통해 부동산 투자 수익을 낼 수 있습니다.

갭투자 뜻에서도 알 수 있듯이 갭투자는 자본 위험을 크게 하지 않는다는 점에서 의미를 가집니다.

갭투자는 그러나 부동산 가격 하락 시기에는 매우 위험한 부동산 투자 방법으로 갭투자 위험 사항은 반드시 숙지해야 합니다.

갭투자는 부동산 가격 상승시기에는 수익을 예상할 수 있지만 부동산 가격 하락시기에는 전세보증금 지불 의무로 인해 부동산투자 손실을 입을 수 있습니다.

갭투자는 전세금이 얼마가 되던간에 부동산 시세가 오르고 내리는 것에 따라 갭투자 수익률이 결정됩니다.

부동산갭투자를 설명한 위의 예에서 갭투자를 통해 매입한 아파트 가격이 1억에서 8천만원으로 하락한다면 갭투자자는 전세계약만료 후 동일한 전세금의 세입자를 구하지 못하는 이상 아파트를 매도하고도 1천만원이 부족한 상황에 직면합니다.

부동산갭투자자는 초기 부동산 매입을 위해 소요된 1천만원에 아파트 매도 후 전세보금증 차액 1천만원을 더해 총 2천만원의 부동산갭투자 손실이 발생하게 됩니다.

전세갭투자가 위험한 이유 중 하나는 전세갭투자를 통해 표면적으로 투자되는 금액이 적더라도 부동산 매매 세금 등이 발생합니다.

갭투자세금 문제를 고려하지 않고 갭투자를 실시하게 되면 차후 손익을 따지게 되면 큰 실익이 없는 경우 역시 비일비재합니다.

갭투자는 물론 이러한 위험 사항을 극복하고 부동산 가격 하락 시기에도 부동산 가격 방어가 잘 되는 지역이라면 충분한 부동산 갭투자 의미를 가집니다.

갭투자는 그러나 세금을 비롯해 부동산 매매 비용 및 부동산 시세 전망 등을 반드시 뒷받침해야 한다는 점을 기억해야 합니다.

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시세차익을 노리는 '갭투자', 희미해지는 투자전망

정부는 지난 8월 2일 “갭투자 등 투기 수요에 철퇴를 내리고, 실수요 중심으로 주택시장 환경을 조성하겠다.”는 방침을 밝히며, 투기를 목적으로 한 갭투자자를 겨냥해 언급한 바 있습니다. 이미 부동산 시장에서 갭투자의 열기는 뜨겁습니다. 도대체 갭투자가 무엇이길래, 정부에서 갭투자를 경계하고 나선 것일까요?

| 8. 2 부동산 대책 관련 당정협의, <이미지 출처 : 국토교통부>

갭투자가 사람들에게 유행처럼 번지기 시작한 것은 불과 3여 년 전입니다. 초기 갭투자는 저금리와 수도권 집값의 반등, 주택경기 호황을 기반으로 크게 유행하기 시작했습니다. 갭투자란 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 갭(gap)이 적은 아파트나 주택 그리고 오피스텔 등의 부동산을 전세 보증금이나 대출을 껴서 최소자금으로 구매 후 되팔 때의 시세차익을 내는 부동산 투자 방법입니다.

예를 들면, 매매 가격이 3억 원인 아파트의 전세금 시세가 2억 5,000만 원일 경우, 전세를 껴 5,000만 원으로 집을 매입하고, 전세 계약이 종료된 후 다음 세입자를 찾을 때 보증금을 구매 전보다 대폭 올려 거래를 하는 것입니다. 이러한 방법을 통해 보증금 이자와 시세차익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있었죠.

| 매입가와 전세가 차이가 적은 부동산을 전세를 끼고 매입

갭투자는 시세차익을 노리는 투자인 만큼 미래에 집값이 상승할 것이라는 전제 하에 이득을 얻을 수 있는 부동산 투자 방법입니다. 최근 3년 간 수도권의 아파트 값은 10%, 전세 값이 18% 상승했으니, 갭투자가 성행할 수밖에 없는 환경이었죠.

유행처럼 번진 갭투자로 성공한 고수들의 성공담을 맹신한 나머지 무조건 갭투자를 따라하는 ‘묻지마 갭투자자’들도 증가하고 있습니다. “지금 3억 원짜리 전세에 살고 계시면 일단 당장 1억 보증금 월세로 돌려서 현금 2억 원을 확보하세요. 딱 4년 뒤면 아파트 24채를 가진 자산가가 될 수 있습니다.” 신문에 보도된 갭투자 컨설팅 회사의 광고입니다. 부동산 투자에 관심 있는 사람이면 누구나 현혹될만한 ‘혹’하는 광고죠. 하지만 어떤 투자나 다 그렇듯 갭투자도 당연히 부정적인 측면과 위험성을 내포하고 있습니다.

앞서 말씀드린 것처럼 갭투자는 미래 부동산 시장이 호황일 것이라 예측되면 더욱 활기를 띱니다. 이로 인해 부동산 시장을 더욱 과열시키는 역할을 하죠. 하지만 갭투자가 과열될수록 부동산은 투기의 장으로 전락합니다. 투기 목적의 갭투자가 성행하면 실질적으로 부동산이 필요한 실수요자는 높은 매매 가격으로 인해 부동산을 구매할 수 없거나 높은 가격에 울며 겨자 먹기로 구매해야만 하는 피해를 보기 때문입니다.

실제로 전체 주택구매량 가운데 이미 집을 한 채 이상 가진 사람의 비중은 2006~2007년 31.3%에서 2013~2017년에는 43.7%까지 상승했습니다. 갭투자가 성행할수록 집을 보유하지 못한 실수요자의 주택 구매는 줄 수밖에 없겠죠.

| 부동산 호황을 예측하고 갭투자를 통해 투자를 하였지만 부동산 가격 하락으로 투자한 부동산은 일명 '깡통주택'으로 전락

게다가 투자 측면으로 볼 때도 갭투자가 항상 안전한 것은 아닙니다. 지금처럼 부동산 정책이 시시때때 바뀌는 시점에는 더욱 위험하죠. 자칫하면 집값이 큰 폭으로 하락해 집을 팔아도 이득을 보지 못하고 세입자에게 전세금마저 돌려주지 못하는 일명 ‘깡통 전세’로 전락할 가능성이 있습니다.

국토부에서 연달아 8.2, 9.5 부동산 대책을 발표하기도 했는데, 이번 부동산 대책은 부동산 시장 안정에 대한 이번 정부의 강한 의지를 그대로 반영한 듯합니다. 특히 9.5 부동산 대책은 투자 과열을 억제하기 위한 정책의 일환으로 투기과열지구와 투기지역 지정 및 다주택자 양도소득세 강화 등을 주요 골자로 하고 있기도 하죠.

이러한 정책의 영향으로 부동산 시장에서는 거래 건수가 줄고 가격 상승세가 주춤하고 있습니다. 이에 갭투자에 대한 불확실성이 가시지 않고 있는 상황이죠. 분명 이 같은 전방위적인 압박 속에서도 유유히 투자를 이어가는 갭투자 고수는 있을 것입니다. 하지만 부동산 갭투자 투자자들이 몸을 사려야 할 시기임은 분명한 듯 보입니다. 섣부른 예단이 큰 손해를 불러일으킬 수도 있는 것이니까요.