아파트 매매 방법 - apateu maemae bangbeob

아파트나 빌라 등 주택 매매 절차가
전반적으로 어떻게 이루어지는지
궁금하신분들이 있으실텐데요.
관련하여 간략하게 주택 매매 절차에
대해 소개를 해볼까합니다.

1.담보대출금액확인

아파트나 빌라 등 주택 매매를 하실때,
대부분 담보대출을 끼고 진행을 하실텐데요?

자금에 여유가 있으신 분들은 관계가 없지만,
담보대출을 최대치까지 받아야 하시는
분들께서는 매매하고자하는 부동산을
담보로 담보대출을 얼마까지 받을 수 있는지
확인을 하셔야 합니다.

통상 조정지역이나 과열지역은
매매하고자 하는 부동산의 가격에
9억이하는 40%, 9-15억 사이는 20%까지
될텐데요. 여기에 각 은행마다
주택임대차보호법상 소액임차보증금의
최우선변제금을 제외하는 경우도 있으니
잘 확인하셔야 합니다.
(최우선변제금은 지역/시점마다 달라지는데,
서울의 경우 현재 3700만원입니다.)

2. 부동산 매매계약진행하기

대상매매물건을 정하고 담보대출도 미리
확인을 했으면 이제 실제 부동산 매매계약서
작성을 할 차례입니다.

일반적으로 부동산을 통해
매도자와 계약을 진행하실텐데요.
계약금은 통상 매매금액의 10% 정도이며,
계약서 작성시에 송금을 하게 됩니다.

때로는 가계약이라고해서 정식계약서을
작성하기 전에 매수자가 매도자에게
계약금 일부를 송금하기도 하는데요.

이 가계약 시점에 중요한 것은
문자나 카톡 등을 이용하여 매도물건주소,
계약서작성일, 중도금일, 잔금일, 매도자와
매수자 이름 및 전화번호, 매매계약체결의사 등 계약과 관련된 기본적인 정보를 직접 또는
부동산 중개사를 통해 주고받음으로써
증거를 남기는게 중요합니다.
이렇게 작성을 해두면 나중에 매도의사나
매수의사를 일방적으로 취소하는 문제가
생겨도 실제 계약서를 작성한 것과
동등하게 대응가능한 법적근거가 됩니다.
(일반적으로 일방적인 계약해지는 계약금에
상당하는 금액을 배생해야 합니다.)

또한 계약서 작성시에 부동산 중개사가
기본적인 부분은 잘 챙기겠지만,
소유주와 실제 계약자가 동일한지 등기부등본상 문제점은 없는지 잘 확인해보셔야 합니다.
(등기부등본 관련하여서 제가 과거에 포스팅한 것이 있어 아래에 링크를 걸어두었습니다*)

그리고 중개비관련해서 계약서 작성 전에
미리 중개사와 협의를 하시는것도 좋습니다.

3. 주택담보대출 실행하기

매매계약까지 완료를 했으면,
이제 담보대출을 실행해야하는데요.

사전에 각 은행별로 비교해보신 사항을
토대로 본인에게 제일 유리한 은행에서
대출을 진행하시면 됩니다.
(부동산대출관련하여서도 과거에포스팅한 것이 있어 아래에 링크를 걸어두었습니다**)

4. 중도금 치루기와 법무사 구하기

매매계약시 중도금을 치루기로 하셨다면,
중도금날 매도인에게 중도금을 송부하면됩니다. (통상 중도금 전날 또는 몇일전
부동산 중개사에게 연락이 올겁니다)
만약 중도금이 없는 계약이라면 무관한
부분이지만, 가급적 중도금이 있는 계약이
좀 더 나을 수도 있습니다.

왜냐하면 중도금을 치루고나면,
이제는 계약을 취소하고 싶어도
취소할 수 없는 상태가 되기 때문입니다.
(계약금을 배상한다고 해서
취소 할 수없는 상태가 됩니다)

또한 등기이전 업무를 위해
법무사를 구하셔야 할텐데요.
중개사가 소개해주는 법무사 또는 은행의
등기법무사 또는 개별적으로 법무사를
구해서 등기이전 업무를 맡기시면 됩니다.
(법무사관련 포스팅도 아래에 링크를
걸어두었습니다***)

참고로 법무사가 부동산매매시
관여하는 업무는 두개가 있을텐데요.
등기이전 업무와 근저당설정 업무입니다.
기본적으로 근저당설정 업무는 은행이 알아서
연계된 법무사를 통해 진행할 겁니다.
(이때 근저당설정관련 등기비용은
은행이 부담을 합니다)
그러므로 매수자는 등기이전업무를 맡길
법무사만 신경쓰시면 됩니다.

5. 잔금치르기

위의 4번까지해서 부동산 매매를 위한 기본적인 준비는 다 끝났고, 이제 잔금을 치루면 되는데요.
통상 잔금일 몇일전에 부동산 중개사가 연락을
해올 것이고, 필요서류도 알려줄 것 입니다.
(물론 법무사도 알려줄 것이고요)

그리고 잔금당일에 매수자와 매도자,
중개사와 법무사가 모두 모여 필요서류를
주고 받고 계약을 마무리 지을텐데요.
이때 은행을 통해 담보대출을 받으신 분은
서류확인 후 법무사가 대출받으신 금액에 대해 매도자에게 송금을 진행시킬 것입니다.
(매수자는 담보대출 외 나머지 금액을 준비하면 됩니다. 한도도 미리 늘려놓고요.)

이렇게되면 최종 매매는 끝나고, 법무사가
등기이전을 완료 후, 매매계약서 원본 및
등기필증을 우체국 등기로 송부 할 겁니다.
그럼 이제 최종 소유주가 되는 것이고,
등기부등본상에도 본인의 이름이 올라가
있을 겁니다.

계약하기 전에 네이버, 구글, 유튜브를 부랴부랴 검색하며 여러 자료들을 보았습니다.

계약을 치르고나니 이제야 제가 어떤 흐름으로 매매를 진행했는지 보이네요.

계약의 전체적인 흐름을 알 수 있으니, 부린이분들은 아래로 내려가며 흐름을 익혀주세요!

실전에서 도움이 될 겁니다!

계약절차 확실히 익히기
『가계약 ▶ 본계약 ▶ 중도금 ▶ 잔금 ▶ 소유권 이전등기』

---

[가계약]

• 본 계약을 치르기 전에 미리 매물을 [찜]하는 과정이다.
• 매수인이 매도자인에게 계약금의 일부를 미리 지급하여 이루어진다. 이를 가계약금이라 부른다.
• 가계약금을 넣고 날짜를 약속한 뒤 정식 계약서를 쓴다. 
• [Tip1] 가계약금 정말 반환이 불가능한가? "계약 불이행 시, 반환하기로 한 특약"을 걸고, 양측의 합의가 있다면 가능하다. 대출 끼고 매매할 경우, (불행히도) 대출 실행이 불가능할 때가 있으므로 늘 risk를 헷지하기 위해 합의하여 적는 것도 좋다.
• [Tip2]중개인들이 가계약금을 걸어놓으라고 부추기는 경우가 많다. 가계약금은 회수가 어렵다는 점을 기억하자. 계약을 진행하지 않을 때 반환해달라는 특약을 사전에 합의할 필요가 있다. 불장에서는 집이 금방 빠지기 때문에, 부린이들은 고민하다가 매물을 놓치기 쉽다. 따라서 임장 전 매매 기준을 명확히 설정/신중히 고민하고, 임장 후 신속하게 결정하는 것이 좋다.
  

[본계약]

• 계약 시, 특약은 필수이다. 계약은 "혹시 모를 상황을 대비"해야 한다.
• 계약(+특약)내용이 상세할수록 분쟁 발생 시 갈등 소지를 줄일 수 있다. 
• 보통 매매가의 10%를 계약금으로 주고 받는다.
• 계약금을 내고 나서 중간에 해약을 하게 되면 해약금/위약금 등이 발생할 수 있다.
• [Tip1] 위약금, 해약금 용어 정리

해약금: 계약서 내 위약금 특약이 따로 없는 경우 "계약금=해약금"
위약금: 일반적인 계약위반을 대비한 계약금, 계약서 작성 시 "특약"으로 작성한다.
[Tip2]
- 매도자가 계약 해제 시,
(중도금 납부 전) 매도인이 계약해제를 요청한다면 "매도인이" 계약금의 두배를 물어줘야 한다. 
(요즘처럼 아파트값이 고공 행진하면, 일방적으로 계약을 해제할 때가 많다. 배상을 하고도 남는 장사니까.) 
- 매수자가 계약 해제 시,
심플하다. 계약금을 반환받지 못한다. 

① 계약서 작성 시 유의할 점 : 매매 계약 시 준비서류

② 계약서 작성 시 유의할 점 : 특약

• 임장 할 때 집 내부를 꼼꼼하게 살피고 하자 있는 부분을 잘 체크해야 한다.
• 보일러 연식을 비롯하여 가능하다면 가지관 연식도 체크할 필요가 있다.
• 오래된 아파트는 노후화된 난방 가지관이 터져서 아래 집에 누수가 발생할 수 있다. 모든 피해 보상은 나의 몫이므로 꼼꼼히 챙겨야 한다. 해당 아파트에서 누수 문제가 잦은지도 확인 필수이다.
• 하자 발견 시, 매수자가 잔금을 치르기 전 매도자가 수리를 완료한다는 특약을 넣어야 한다.
• [TIP] 매도자가 수리를 안 해주겠다고 하면 계약 시 매매가를 네고할 수도 있다. 부동산 거래는 말 한마디에 적게는 N백만 원, N천만 원이 오간다. 무리한 네고는 아니더라도, 포기하지 말고 시도는 해보자. 

③ 계약서 작성 시 유의할 점 : 등기부등본 확인

• 부동산 계약 시, 매도인의 이름이 등기부상 소유자의 이름과 정보가 동일한지 꼼꼼히 확인해야 한다.
• 등기부등본이란 해당 부동산의 기본현황(집이 언제 지어졌고, 면적은 얼마인지), 소유권(집주인이 누구인지) 저당권(빚은 얼마나 있는지), 전세권 등권리설정 여부를 기재한 부동산 서류이다.

[중도금]

• 중도금 지급은 계약 이행을 의미한다. 중도금은 편하게 계좌이체로 마무리하자. 꼭 쌍방이 만날 필요는 없다.
• 중도금 지급 이후에는 매도인이 계약금의 배액(2배)을 상환해도 계약 해제가 불가능 *단, 쌍방 합의 하에 해제 가능
• 잔금을 대출로 치를 때, 중도금은=매매가-계약금-대출로 책정된다. *부동산마다 중도금/잔금 비율 있음
• [TIP1] 중도금 지급 시기가 중요하다. 부동산 불장이라면, 되도록 중도금을 단 100만 원이라도 빨리 지급하는 것이 좋다. 중도금을 내면 계약 파기가 어렵기 때문이다. 실제로 계약 이후, 동네의 매매가가 미친 듯이 오르면 매수자들이 중도금을 지급하기 전에 매도자들이 계약을 파기하기도 한다. 손해배상하고도 새롭게 매도한 가격에서 차액이 훨씬 많이 남기 때문이다.
• [TIP2] 알아두면 좋은 상식 『민법 제565조(해약금)에 따라 별도의 약정이 없는 경우 부동산 매매계약 체결 시 당사자 일방이 중도금을 지급하거나 부동산을 인도하기 전까지는 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.  중도금을 지급한 단계에서는 매도인이 일방적으로 계약 파기를 하고 버틸 때 소송을 통매 매매계약을 체결한 부동산의 소유권을 가져올 수 있다.』

[잔금] 

• 잔금을 치르면 모든 거래와 관계가 종료됩니다. 돈만 받으면 끝! 고로 마지막 잔금을 치를 때가 아주 중요합니다. 
• 잔금 치르기 전, 수리할 내역이 있었다면 수리가 완료되었는지 다시 한번 확인해야 합니다.
• 사고 없이 잔금 치르는 방법(feat 계좌이체)
  • ① 잔금 치르기 전, 통장의 이체 한도를 높여주세요! up! up!  
  • ② 잔금 치르는 날 필요한 금액은 = "잔금"+"복비"+"등기비용"+"관리비 예치금(선수관리비)"
  • *복비: 복비는 현금영수증 받을 수 있으니, 꼭 챙깁시다.
  • *관리비 예치금: 아파트 입주 시 미리 받아두는 관리비로 일종의 예치금, 집주인이 내는 금액으로 소유자가 바뀔 때 새 집주인에게 해당 금액을 주고 상계 처리하는 것이 일반적  
    
    출처: https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=12342733&memberNo=7653935

[소유권 이전등기 = 집주인 이름을 내 이름으로!] 

• 돈만 주고 땡이냐? NO.NO. 이제는 집문서를 가질 차례입니다.
• 소유권 이전등기란 "집문서의 집주인 이름을 바꾸는 절차"입니다.
• 부동산 소유권 이전등기는 통상 잔금일로부터 60일 이내에 취득세 신고와 소유권 이전등기 신청을 완료해야 합니다.
• [TIP1] 보통 부동산 등기는 부동산과 잘 알고 지내는 법무사가 잔금 치르는 날 동행해서 동시에 진행됩니다. 법무사비가 들긴 하지만, 초보자라면 법무사와 등기를 치르는 것도 좋아요. 대출이 있어서 근저당권을 설정해야 하는 경우에는 편하게 법무사를 이용하세요. 

여러분 잘 따라오셨나요? 

내 집 마련 어렵지 않아요. 한 단계식 차근차근 밟아 올라간다고 생각하고 해 봅시다!

파이팅입니다!

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