전세끼고 매매 절차 - jeonsekkigo maemae jeolcha

뜨란채양소장입니다

​

일요일인데 저녁에 계약이 있어서 잠시 사무실 나왔습니다

왕피곤이네요^^

전세끼고 사는 아파트 많죠

갭투자도 있고 전세 한바퀴 돌리고 자신이 들어가서 살려고 하는 경우도 있구요

보통은 별문제가 없습니다

그러나 돌다리도 두들기고 지나가라는 속담처럼 오늘은

전세끼고 아파트 매수시 주의사항 알아보기로 하겠습니다

​

이런 질문을 받았습니다

​

매매가격 9억하는 집에 2억의 채권최고액이 잡혀있고

6억의 전세가 들어가 있다면 어떻게 일을 진행해야 할까요?

우선 계약서 일자는 잡혔다고 하셨으니 계약금은 최소한도로 걸어야 겠지요

지금 보시면 전세금과 채권최고액이 거의 매매가에 육박하므로 10%의 계약금은 걸지 못합니다

​

근저당액수는 채권최고액보다 낮게 잡히는것은 사실이나 -여기서는 1금융권이면 1억6000정도 됩니다-

부동산의 매매시 모든것은 공부상의 채권최고액으로 말해야 하므로 실제 근저당 금액이

적다 하더라도 소용이 없습니다.

​

근저당말소와 함께 전세입자는 승계한다는 것을 특약을 넣게 되는데 잔금시 매도매수자가

은행에 가서 융자상환을 하고 말소 신청을 하게 됩니다. 법무사가 있다면 은행근저당말소 법무사와

이전법무사가 거의 동시에 움직여 먼저 은행상환말소신청을 하고 이전법무사가 등기를 하게 됩니다.

원래는 여기까지가 끝입니다,

그러나 요즘 전세자금대출이 많은 만큼 몇자 더 적어봅니다

전세입자가 살고 있다면 승계 하면 됩니다 그러나 전세입자가 만약 전세자금대출을 받았다면

특약에 적혀있을 것이므로 전세계약의 내용은 파악하셔야 합니다

​

전세자금대출을 했는데 특약에 아무런 내용이없을시 새로운 매수인은 아무것도 알수 없습니다

이는 매도인과 세입자가 알려줘야 알수 있는 부분인데 전세자금 대출시 은행에서 질권설정을

하게 됩니다. 질권설정은 등기부등본에 나타나지 않구요

https://blog.naver.com/hanbbit2/221460099855

세입자 만기가 되어 집주인은 세입자에게 보증금 반환을 하였는데 은행에서 또 보증금 반환을

하라는 연락이 올수 있어요

이때 모든 책임은 집주인이 져야 합니다

은행은 전세자금 대출을 해주고 질권설정시 세입자로 부터 계약서 원본을 받아 놓는데요

이때 집주인은 전세임대차계약서 원본을 회수후 전세보증금을 반환하거나 세입자가 전세자금을

모두 상환하였다고 할때 계야서 원본을 회수하고 해당금융기관의 대부계 담당자와 전화확인을

해보기를 권해 드립니다

전세자금대출로 인한 사고가 끊이지 않는다고 합니다

대출이 쉬운만큼 간과하기 쉬운 부분들이 많은데 직접 확인은 몇번을 해도 손해볼것 없겠죠

전세안고 매매도 주의사항만 잘 지키면 힘든것은 없어요

전세금을 제외한 나머지 금액 지불하고 등기넘어오면 끝~~~~

그 과정중에 하나를 예를 들어봤구요

​

서로 믿고 신뢰하는 사회가 모두의 행복입니다

아파트를 매매하려고 보면 전세나 월세를 안고 매매가 가능한 경우가 있습니다. 이러 한때 어떤 식의 흐름으로 진행되는지 전세 또는 월세 안고 아파트 매매하는 방법 아래에서 알려드릴게요 :)

1. 월세 / 전세 끼고 매매란?

월세 또는 전세로 살고있는 세입자를 그대로 둔 상태로 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매입니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것이죠.

전세 월세 끼고 의 뜻은 매매를 이루는 과정에서 현재 전세 및 월세 계약이 있기 때문에 그부분에 대한 책임도 같이 이전하는것을 말합니다. 예를 들어 1억짜리 아파트에 전세나 월세보증금이 5천만원이 있다면 1억짜리 아파트에 전월세 보증금을 제외한 나머지를 매매금액으로 주고 나중에 전월세 계약이 끝나면 보증금에 대한 책임을 져야된다고 보시면 됩니다.

2. 월세 / 전세 안고 아파트 매매하는 방법과 순서

예를 들어 집값이 6억(전세가 5억)인 경우 전세를 안고 매매하는 방법입니다.

1) 매매계약 6억 원 (계약금은 상호 합의, 통상 매매대금의 10% 임)

2) 잔금일에 계약금 제외한 잔금 납부

3) 등기

4) 세입자 만료 2개월 전에는 대출 확인 (대출심사)
- LTV 50%이라면 3억 언저리 나옵니다

5) 세입자 전출 시 전세금 상환 (5억)

6) 입주

세입자 기간 만료 후 매수자께서 실거주 목적으로 입주하신다면 1순위가 되면서 해당 물건을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 대출받은 금액으로 전세금을 내어주면서 입주하시면 됩니다. 세입자가 나갈 때(전출) 대출을 받아 그 돈을 세입자 주면 되는 순서로, 은행가 셔서 얼마까지 대출 가능한지 확인 후 세입자한테 양해를 구하고 대출을 받아서 전세금을 주게 됩니다.

다만, 최근 LTV 제한 등 금융권 대출이 꽤 복잡해졌기 때문에 실입주에 따른 잔금 여력을 고려하신 뒤 매매하셔야 돼요.

3. 아파트 매매 시 전세 안고 매매했을때 궁금증 정리

1) 보통 집 매매시 은행 대출은 계약하는 날이 아닌 입주하는 날에 나온다 하던데요 여기서 제가 사려는 집 값 6억에 대한 은행 대출을 계약할 때 미리 받을 수 있나요?

대출은 임차인이 나가는 것을 전제로만 가능합니다.

2) 전세 세입자가 나갈 때 전세금을 내어줘야 되는데요 아파트를 담보로 주택담보대출인 주담대 가능할까요? (조정지역입니다)

조정지역이라면 주담대 금액으로만 보증금을 다 빼 줄 수 없을 수도 있습니다. 다만 퇴거 자금으로 대출을 받는다면 주택시세의 60%인 or 보증금의 70% 중 선택을 해서 대출을 받을 수는 있습니다.

✔️1 금융권 - 지역별 LTV 한도 내에서
✔️2 금융권 - 지역별 LTV 초과한 세입자 보증금도 가능 (다만 최대 7,80% 이내) ​

위 두 가지 중에서 퇴거 자금 대출 이용 가능합니다.

3) 주담대는 언제 받아야 되는건가요?

잔금일기준 1~2개월전에는 심사 받으시는게 좋습니다.

4) 전세안고 매매인데 즉시 입주가 가능한 경우는 뭔가요?

현재 살고있는 임차인의 만기가 다 되어 이사계획이 있는 물건이라고 보시면 됩니다. 전세안고 매매를 한뒤 실거주가 바로 가능하다고 보시면 돼요.

전세 안고 아파트 매매시 순서 방법 궁금증 모음 글이 도움되셨다면 마음껏 퍼가시되 출처(url)만 꼭 남겨주세요. 감사합니다 ^.^

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