1세대 2주택 농어촌주택 - 1sedae 2jutaeg nong-eochonjutaeg

국세법령정보시스템에서 제공하는 정보는 국민 여러분의 법률행위에 도움을 드리기 위한 것으로써 참고자료로만 활용하시기 바라며, 개별적 사안에 있어서는 동 법령정보와 동일하게 적용되지 않을 수도 있으니 사전에 충분한 법령검토와 함께 국세상담센터 또는 전문가 등과 상의하시기 바랍니다.

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농어촌주택 1가구2주택 비과세요건

농어촌주택 1가구2주택 비과세요건 알아보기

지난 포스팅에서 이사, 전근, 취학, 결혼, 상속 등 부득이한 사유로 1세대 2주택이 된 경우 일정 요건을 갖추고 양도할 경우 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다고 말씀드렸습니다.

그때 농어촌주택에 대해서는 간단히 언급만 하고 넘어갔었는데 생각보다 농어촌주택 1가구 2주택 비과세요건에 대해 궁금해하시는 분들이 많은 것 같습니다.

편의상 1가구 2주택으로 표현하고 있지만 정확하게는 1세대 2주택입니다. 법률상으로 1가구와 1세대는 다른 개념이니 주의하시기 바랍니다.

은퇴할 나이가 다가오면서 번잡한 도시생활을 청산하고 귀촌하시거나 농어촌에 살고 계셨던 부모님이 돌아가신 후 주택을 상속받았다면 일시적으로 농어촌주택을 포함하여 1세대 2주택이 될 수 있습니다.

농어촌주택과 일반주택을 동시에 가지고 있을 때 어떻게 하면 양도소득세가 비과세될 수 있는지 살펴보겠습니다. 사례별로 구체적인 농어촌주택 1세대 2주택 비과세요건이 궁금하신 분들은 아래를 참조하시기 바랍니다.

1. 용어 정리

농어촌주택 1세대 2주택 비과세요건을 알아보기 전에 법률용어에 대해 간단히 정의하고 넘어가겠습니다.

2. 사례별 농어촌주택 1세대 2주택 비과세요건

지금부터 사례별로 구체적인 농어촌주택 1세대 2주택 비과세요건에 대해 알아보겠습니다.

2.1. 귀농으로 농어촌주택을 취득한 경우

귀농을 생각 중이라면 무작정 현재 살고 있는 집을 팔고 당장 이사 갈 수 없기 때문에 미리 귀농할 지역의 주택을 취득하는 것이 일반적입니다. 농어촌 지역으로 많은 사람들이 내려가길 권장하고 있는 정부 입장에서 귀농하는 경우까지 양도소득세를 부과하면 정책 간에 모순이 발생합니다. 

따라서 일반주택인 1주택을 소유한 1세대가 영농 또는 영어의 목적으로 귀농주택을 취득하여 1세대 2주택이 됐다면 아래의 일정 요건을 만족하는 경우 양도소득세를 면제하고 있습니다.

1) 귀농주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 양도할 것

※ 귀농주택이란?

귀농주택은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 농어촌지역의 주택으로 다음 요건을 모두 만족해야 합니다.

1) 취득 당시에 고가주택에 해당하지 아니할 것

2) 주택의 대지면적이 660㎡ 이내일 것

3) 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 중 하나에 해당할 것
- 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것
- 1,000㎡농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것(2016년 3월 31일 이후 취득하는 경우)
- 수산업법에 의해 신고·허가 및 면허를 받은 어업인 또는 그 어업인에게 고용된 어업종사자가 취득하는 것일 것4) 세대전원이 이사하여 거주할 것. 

단, 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에는 세대전원이 이사한 것과 마찬가지로 봅니다.

2) 일반주택을 양도할 것

취득한 농어촌주택이 아닌 원래 살고 있던 일반주택을 양도하는 경우에만 해당됩니다. 따라서 귀농을 하려고 귀농주택을 취득했다가 계획이 변경되어 해당 귀농주택을 매도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다. 

3) 귀농주택 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하고 귀농주택에 거주할 것

※ 귀농일이란?

귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말합니다. 만약 주택을 취득한 후 해당 농지를 취득하는 경우에는 귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 후 농지를 취득한 날을 말합니다.

※ 2016년 2월 17일 이전에 '귀농주택'을 취득한 경우

위의 요건 중 일반주택의 5년 이내 처분 조건은 2016년 2월 17일 이후 '귀농주택'을 취득한 경우에 해당되는 것입니다.

2016년 2월 17일 법 개정 시 '귀농주택'의 취득으로 1세대 2주택이 된 경우 일반주택을 5년 이내 매도해야 비과세가 적용된다는 요건이 추가되었고 이전에는 이러한 처분기간 제한 규정이 없었습니다.

따라서 2016년 2월 17일 이전(2016년 2월 16일까지)에 취득한 '귀농주택'으로 1세대 2주택이 된 경우라면 기존 일반주택을 5년이 지난 후 매도해도 비과세가 적용됩니다.

2016년 2월 17일 법 개정 시 처분기간 제한 조건 뿐만 아니라 '귀농주택'의 요건도 달라졌으니 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

※ 2016년 2월 17일 개정 이전 귀농주택 요건

귀농주택은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 농어촌지역의 주택으로 다음 요건을 모두 만족해야 합니다.

1) 연고지에 소재할 것(2016년 2월 16일 이전에 귀농주택을 취득한 경우)
2) 취득 당시에 고가주택에 해당하지 아니할 것
3) 주택의 대지면적이 660㎡ 이내일 것
4) 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 중 하나에 해당할 것
- 1,000㎡(2007년 2월 27일 이전 취득 분은 990㎡) 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것
- 수산업법에 의해 신고·허가 및 면허를 받은 어업인 또는 그 어업인에게 고용된 어업종사자가 취득하는 것일 것

4) 세대전원이 이사하여 거주할 것. 단, 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에는 세대전원이 이사한 것과 마찬가지로 봅니다.

2.2. 상속으로 취득한 농어촌주택

1세대가 상속으로 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우의 비과세요건은 무엇일까요? 자세한 내용이 궁금하신 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.

1) 피상속인이 해당 농어촌주택에 5년 이상 거주한 사실이 있고

※ 피상속인이란? 사망 또는 실종선고로 인하여 상속재산을 물려주는 사람을 말합니다.

2) 비과세요건을 충족하는 일반주택(2년 이상 보유한 주택)을 양도하는 경우에는

국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

2.3. 이농 주택의 소유와 일반주택의 양도 시 비과세 적용

도시에서 농어촌지역으로 귀농을 하시는 분들도 있지만 농사를 접고 다른 도시지역으로 가게 되는 경우도 있을 것입니다. 이렇게 농업 또는 어업에서 떠난 분들을 '이농인'이라고 하고 이분들이 영농 등을 하면서 살았던 주택을 이농주택이라고 합니다.

※ 이농주택이란?

영농 등에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 된 농어촌지역의 주택

농어촌지역을 떠나서 살다가 다시 농어촌지역으로 오기 위해 일반주택을 양도하는 경우가 있을 수 있습니다. 세법은 이 경우에도 해당 이농주택을 소유하지 않은 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

이농주택을 소유하고 일반주택을 양도하는 경우의 농어촌주택 1세대 2주택 비과세요건은 다음과 같습니다.

1) 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택과 일반주택을 국내에 각 1개씩 소유하고 있는 1세대가

2) 비과세요건을 충족하는 일반주택(2년 이상 보유한 주택)을 양도하는 경우에는

국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

2.4. 상속, 이농, 상속으로 취득한 농어촌주택의 비과세요건 요약

상속, 이농 또는 귀농으로 농어촌주택을 취득하고 일반주택과 함께 1세대 2주택이 된 경우의 비과세요건에 대해 알아보았습니다.

농어촌주택의 취득 원인에 따라 상속주택, 이농주택, 귀농주택으로 구분할 수 있는데, 아래는 각각에 대한 비과세요건을 요약한 표입니다.

3. 농어촌주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례

귀농, 이농, 상속이 아니더라도 농어촌주택을 취득하게 되는 경우가 있습니다. 1세대가 농어촌주택을 취득하여 2주택이 되더라도 농어촌주택이 일정 요건을 충족하면 농어촌주택은 소유하지 않은 것으로 봅니다.

따라서 농어촌주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하여 양도소득세가 비과세됩니다. 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래를 참조하시기 바랍니다.

농어촌주택 과세특례 요건에 대해 자세히 알아보기 전에 해당 규정이 적용되는 농어촌주택의 범위부터 알아보겠습니다.

3.1. 과세특례가 적용되는 농어촌주택의 범위

과세특례가 적용되는 농어촌주택은 농어촌주택 취득 당시 아래의 지역 기준, 규모기준 및 가액기준을 만족하는 주택을 말합니다.

3.1.1. 지역기준

농어촌주택이 될 수 있는 지역은 다음과 같습니다. 2016년을 기준으로 해당 지역이 변경되었기 때문에 농어촌주택의 취득일자에 따라 농어촌주택이 될 수도 아닐 수도 있습니다.

1) 2003년 8월 1일 ~ 2015년 12월 31일의 기간 동안 취득한 경우: 수도권 등을 제외한 읍·면지역

- 농어촌주택의 범위에서 제외는 수도권 등 지역이란 다음과 같습니다.

2) 2016년 1월 1일 이후 취득한 경우: 수도권 등을 제외한 읍·면지역 및 대통령령으로 정하는 동 지역

- 대통령령으로 정하는 동이란 다음 지역의 동을 말합니다.

3.1.2. 규모 기준

과세특례 적용대상 농어촌주택의 규모는대지면적이 660㎡ 이내이어야 합니다.

2016년 12월 20일 이전에는 단독주택의 경우 주택면적 150㎡ 이내, 공동주택의 경우 전용면적 116㎡ 이내의 요건이 있었지만 2016년 12월 20일 개정 시 폐지되었습니다.

3.1.3. 가액 기준 

과세특례 적용되는 농어촌주택이 되기 위해서는 취득 당시의 기준시가가 일정 규모 이하여야 합니다.

1) 2007년 12월 31일 이전에 취득한 경우: 농어촌주택의 취득 당시 기준시가 7천만원이하일 것
2) 2008년 1월 1일 이후 취득한 경우 : 농어촌주택의 취득당시 기준시가가 1.5억 원 이하일 것
3) 2009년 1월 1일 이후 취득한 경우 : 농어촌주택의 취득 당시 기준시가가 2억 원(한옥은 4억 원) 이하일 것

3.2. 농어촌주택 양도소득세 과세특례 요건

1세대가 귀농과 관계없이 농어촌주택을 취득하고 그 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우 다음 요건을 모두 만족하면 양도하는 일반주택은 양도소득세가 면제됩니다.

위 그림은 요건을 이해하기 쉽게 그림으로 표현한 것입니다. 농어촌주택 비과세 특례의 자세한 요건이 궁금하신 분들은 아래를 참고하시기 바랍니다.

1) 2003년 8월 1일부터 2020년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌주택을 취득하였을 것

- 취득이란 다른 사람으로부터 매입하는 경우뿐만 아니라 직접 자기가 건설하여 취득한 경우를 포함합니다.

2) 농어촌주택이 아니라 일반주택을 양도할 것

- 따라서 일반주택이 아니라 농어촌주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.

3) 일반주택이 농어촌주택과 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 소재하지 않을 것

- 농어촌주택과 일반주택이 같은 소재지 또는 연접한 곳에 위치해 있다면 농어촌지역에서 생활하기 위해서 농어촌주택을 취득했다고 보기 어려우므로 비과세를 적용하지 않습니다.

4) 일반주택의 취득 이후에 농어촌주택을 취득하였을 것

- 농어촌주택을 취득한 후에 일반주택을 취득하는 경우에는 농어촌주택 비과세 특례 규정이 적용되지 않습니다.

5) 해당 농어촌주택을 3년 이상 보유할 것

- 이때, 꼭 3년 보유기간을 채우고 양도하는 경우에만 적용되는 것은 아니고 농어촌주택을 3년 이상 보유할 계획이라면 3년이 되기 전에 일반주택을 매도해도 1세대 1주택으로 보아 비과세 됩니다.

일반주택을 농어촌주택의 취득일부터 3년이 경과하기 전 양도하면서 비과세 적용을 받기 위해서는 과세특례적용 신청을 하여야 합니다. 사후적으로 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 된다면 그때 양도소득세가 부과됩니다.

여기까지 농어촌주택 1가구2주택 비과세요건에 대해 사례별로 자세히 알아보았습니다. 법이 굉장히 복잡하게 되어 있어서 어떻게 하면 좀 더 쉽게 이해가 가도록 정리할 수 있을까 고민하면서 적어봤는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

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