불법건축물 양성화 특별법 - bulbeobgeonchugmul yangseonghwa teugbyeolbeob

안녕하세요 이번 시간에는 불법건축물 양성화 신고방법 대해 알아보겠습니다. 귀촌, 귀농 50만 시대, 통계청에 따르면 귀촌, 귀농을 택하는 사람들이 지속해서 늘고 있는 것으로 나타났습니다. 은퇴 시대들 가운데는 서울 생활을 접고 귀촌, 귀농하여 전원생활을 즐기는 경우도 적지 않으며, 도시에 살더라도 노후 대비로 미리 시골 땅을 사들이는 경우 또한 의외로 많다고 합니다. 문제는 이러한 과정에서 사들인 시골 건물 중 불법건축물이 있다는 것인데요. 오늘은 불법건축물이란 무엇이고, 불법건축물 양성화는 어떻게 진행이 되는 것인지 알아보겠습니다.

불법건축물 양성화, 가설건축물 신고, 용도변경, 이행강제금 알아보기 

1. 불법건축물이란?

1) 건축 관계법 규정과 절차에 반하면 불법건축물로 분류 
보통 우리나라에서는 건축물을 지울 때 건축 허가를 받아야 합니다. 공공복리와 삶의 질 향상에 반하지 않도록 국토계획법, 건축법 등 다양한 건축 관계법 규정이 있는데, 건축물을 짓는 지역이나 건축물 용도, 규모 등 건축 시 개입하는 법률들의 규정과 그 절차를 지켜 건축해야 합니다. 이에 반할 경우에는 불법건축물로 분류되어 건축물대장 조회 시 위반건축물 표시가 뜰 수 있습니다. 만약 불법건축물 신고가 되면 상황에 따라 철거 명령이나 이행강제금, 행정 벌칙, 불법건축물 벌금 등이 부과될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

2) 형식적 불법 건축과 실질적 불법 건축으로 나뉘는 불법 건축
건축 허가를 받았더라도 불법건축물이 되는 경우가 있습니다. 허가받은 사항과 다르게 짓거나 건축 행위 제한 관계 규정에 따른 허가 요건을 모두 갖췄더라도 허가 절차 없이 건물을 짓는다면 불법건축물로 분류됩니다. 이처럼 불법 건축은 허가 요건 자체를 갖추지 못한 실질적 불법 건축과 요건은 갖추었으나 절차를 지키지 않은 형식적 불법 건축, 두 가지로 나뉠 수 있습니다. 형식적 불법 건축은 실질적 불법 건축이 될 가능성을 포함하고 있다고 보며, 건축법에 따라 실질적 불법건축물로 분류되면 사후에 철거 명령을 통해 제거될 수 있으니 건축은 절차와 규정을 지키는 것이 가장 중요합니다.

3) 상황에 따라 건축 신고 시 건축 허가받은 것으로 간주 

건축법 제14조(건축신고)
①제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치 시장, 특별자치 도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

1. 바닥면적의 합계가 85㎡이내의 증축, 개축 또는 재축, 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축, 개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 전체면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.

2. [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경 보전지역에서 전체면적 200㎡미만인 건축물의 건축

3. 전체면적이 200㎡미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4. 주요 구조부 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 

상황에 따라 건축물은 시장이나 군수, 구청장 등에게 미리 신고할 경우 그것을 건축허가받은 것으로 보기도 합니다. 이는 국토교통부령이 정한 바에 따르는 경우로 한정합니다.

바닥면적이 총 85㎡이내인 증축이나 개축, 또는 재축의 경우가 이에 해당합니다. 3층 이상 되는 건축물이라면 증축, 개축, 재축 시 바닥 면적 총합이 건축물 전체면적의 1/10 이내인 것으로 한정합니다. 또한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 관리 지역이나 농림지역, 자연환경 보전 지역에서 전체면적 200㎡미만이며 3층 미만인 건축물을 건축할 때도 해당한다는 점 기억해두세요.

이외에도, 전체면적이 200㎡ 미만인 3층 미만 건축물을 대수선 할 때, 주요 구조부 해체 없이 대통령령으로 정하는 대수선을 할 때 건축법에 자세한 내용이 나와있으니 참고하시기 바랍니다.

2. 불법건축물 양성화하는 법

1) 추인 허가제도 이용하기 
불법건축물 신고가 접수되었을 때 무조건 철거시키거나 행정대집행을 한다면 개인에게는 경제적 손실이 막대할 것이며, 국가에도 낭비일 수 있습니다. 따라서 이러한 손실을 최대한 막고자 사후에 행정적으로 적법한 건축물임을 허가하는 제도가 있습니다. 바로 추인허가제도입니다.

*무허가 건축물의 추인허가 
도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정에 저촉이 없는 범위 안에서 무허가 건축물을 행정적으로 적법한 건축물로 사후에 허가하는 제도

물론, 무허가 건축물이 모두 추인 대상이 되는  것은 아닙니다. 도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정에 저촉되지 않는 건축물일 때 추인이 가능하고, 형사소송법 및 건축법 규정에 따라 불법건축물 벌금 등 불법행위에 대해 먼저 처벌받은 후 추인이 가능하도록 규정하고 있습니다.

2) 양성화 가능 여부 확인하기 
만약, 특정 건축물 정리에 관한 특별 조치법에 따라 주거용 불법건축물 양성화를 진행하고 싶다면, 먼저 양성화 가능 여부를 확인해야 합니다. 보통 주거용 불법건축물 사례에는 옥탑방을 만들었거나 무단 증축으로 가구 수를 늘린 경우가 이에 해당할 수 있습니다. 가구당 전용면적 85㎡이하인 다세대 주택, 전체면적이 165㎡이하인 단독주택, 전체면적이 330㎡이하인 다가구주택이라면 불법건축물 양성화 기간에 양성화 신청을 할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 

3) 건축사 사무소 통해 양성화 진행하기 
불법건축물 양성화 기간이 공고되어 양성화를 진행하고 싶다면 건축사 사무소 등을 방문하여 도움을 받는 게 좋습니다. 건축사 사무소에서 양성화를 원하는 불법건축물을 실측하고 기타 제반 사항을 확인하여 문제가 없다면 불법건축물 양성화 작업을 진행하게 됩니다. 건축위원회 심의를 통과하여 무사히 양성화 작업이 완료된 후에는 정식 건축물로 등록할 수 있으며, 건축물대장 조회를 통해 제대로 등재되었는지 확인해 볼 수 있습니다.

3. 불법건축물 이행강제금 

위반 내용에 따른 일정 비율 
건폐율 초과:80/100
용적률 초과:90/100
무허가:100/100
무신고:70/100

이행강제금은 의무자에게 강제금을 반복적으로 부과하여 심리적, 금전적 부담을 느낀 의무자 스스로 의무를 이행하도록 하는 제도입니다. 건폐율, 용적률 초과 건축 또는 허가나 신고 없이 건축한 경우 지방세법상 1제곱미터당 시가표준액의 50/100에 상당한 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액을 징수하게 됩니다.

이때, 건축조례로 위반 내용에 따른 일정 비율을 낮추어 정할 수 있지만 낮추는 경우에도 그 비율은 60/100 이상이어야 합니다. 기타 위반인 경우는 지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 10/100의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정한 금액을 부과합니다.

불법건축물 이행강제금의 경우에는 연간 2회 이내로 일정액의 이행강제금이 나오는데 면적에 따라 계속 나오는 경우도 있고 일정기간에 한해 나오는 경우도 있습니다. 85제곱미터 이하의 다세대 주택의 경우에는 최대 5회 미만으로 5년 이내가 일반적이고, 85제곱미터 초과의 경우에는 계속 부과되는데 이번 개정안으로 인해 이행강제금을 감경할 수 있는 면적이 기존의 85제곱미터에서 60제곱미터로 감소되어 소형주택도 적용됩니다.

이행강제금의 가중 부과 범위는 상습적인 위반에 대해서 가중 범위를 늘리기 위해서 기존의 50%에서 100%로 상향 조정되었습니다. 그리고 이행강제금 누적 기준이 최대 5회였는데, 이번에 이를 폐지시키고 시정이 될 때까지 계속 부과되도록 개정되었으니 반드시 구매 전 확인해야 합니다.

4. 불법행위는 건축주가 했는데, 매년 이행강제금 폭탄 맞는 서민들 

경기 의정부시 호원동에 거주하는 A 씨는 최근 시청으로부터 황당한 고지서를 받았다. 자신이 거주하는 오피스텔이 베란다 확장에 따른 불법건축물로, 원상복구가 이뤄질 때까지 매년 이행강제금 50만 원을 부과하겠다는 내용이었다.

일반인이 보기에 베란다와 발코니의 구분이 어렵다. 발코니가 아닌 베란다를 확장할 경우 건축법 위반으로 불법건축물이 된다. A 씨는 지난 2013년 해당 오피스텔을 매입했을 당시 건축주와 중개사 무사에게 이 같은 내용을 안내받지 못했다. 심지어 건축물대장에도 위반건축물로 표시가 돼 있지 않았다.

A 씨는 시청을 찾아 "불법행위를 한 사람은 건축주인데 왜 현 소유주가 이행강제금을 납입해야 하느냐"라고 항변했다. 하지만 돌아오는 답변은 "현행법에 따른 행정처분으로 어쩔 수 없다"는 내용뿐이었다. 법원 판례에도 불법건축물 시정책임이 있는 현 소유자에게 이행강제금 부과처분이 정당하다고 봤다.

건축법이 2019년 4월 개정되면서 최대 5회까지만 부과할 수 있었던 이행강제금 부과 횟수 제한이 없어졌다. 원상복구가 되지 않으면 매년 50만 원씩 이행강제금이 청구된다는 것이다. 하지만 원상복구도 쉽지 않다. 바닥과 도시가스 배관 등을 모두 들어내야 하는 데다 위·아랫집에도 영향이 미치기 때문이다.

A 씨는 A 씨는 불법행위자인 건축주에게 따져 물었지만, 건축주는 연락을 회피하고 있다. 해당 건축물은 건축물대장에 위반 건축물로 등록되면서, 은행의 대출을 받지 못하게 됐고 사실상 처분도 하지 못하게 됐다. 결국 A 씨는 건축주를 상대로 민·형사 소송 제기를 검토 중이다.

전국적으로 이 같은 피해자들의 숫자는 정확히 추산되고 있지 않지만, 최대 수십만 명에 이를 것으로 보인다. 경기도는 지난해 1만 5천478건의 위반사항을 적발, 1천617억 8천만 원 규모의 이행강제금을 부과하기도 했다. 임차인들 역시도 위반건축물인지 모르고 입주했다가, 사실상 갇혀버리는 경우도 다반사다.

그동안 정부와 국회는 선의의 피해자들을 구제하기 위해 불법건축물 양성화 제도를 도입했다. 가구당 전용면적 85㎡ 이하인 다세대주택, 전체면적 165㎡이하인 다가구 주택이면 양성화 기간에 양성화를 신청하면 정식 건축물로 등록해주는 제도다.

앞서 국회는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'을 통해 2014년1월17일부터 2015년 1월 16일까지 일정한 기준을 만족하는 위법건축물을 대상으로 합법적인 사용승인 기회를 한시적으로 부여했다. 하지만 여전히 홍보와 안내 부족 등으로 건축주들이 이를 인지하지 못했고 추가 구제조치가 필요한 실정이다.

더불어민주당 소속 국회 행정안전위원회 서영교 위원장은 지난해 6월 이들을 구제하기 위해 특별법을 발의했다. 현재 상임위원회에서 심사가 진행 중이다. 2019년 12월 31일 당시 완공된 소규모 주거용 건축물을 특정 건축물로 정의하고 건축주 또는 소유자가 각 지자체에 신고해 양성화하는 내용이다.

이 법이 통과된다면 A씨와 같은 선의의 피해자는 구제를 받을 수 있다. 의정부시 관계자는 "이행강제금은 소유주에게 시정조치를 통해 불법요소를 없애달라고 요청으로 선의 피해자에게는 민사상 건축주와 해결해야 한다고 안내하고 있다"며 "양성화법이 통과된다면 피해가 줄어들 것으로 보인다"라고 설명했다.

다만, 일각에서는 우려의 목소리도 나온다. 국회가 선의의 피해자들을 구제할 경우 불법건축물이 양산될 것이라는 주장이다. 김상문 국토교통부 건축정책관은 지난 2월 국회에서 진행된 토론회에서 "불법건축물 양성화를 추가 시행할 경우 주기적 양성화 기대심리 확산으로 법적 안정성이 우려된다"라고 밝혔다.

*포스팅 내용의 출처는 하단에 남겨놓았습니다.